Как проверить квартиру «на чистоту» самостоятельно?

Покупка квартиры на вторичном рынке – это ответственный шаг, и любая ошибка в данном случае может привести к фатальным последствиям: потере и денег, и вновь приобретенного жилья. Чтобы этого не случилось, необходимо тщательно проверять предмет сделки на юридическую чистоту. Можно ли это сделать самостоятельно, а самое главное – как, рассказали эксперты CUD.NEWS («Центр Градостроительного Развития»).

Самостоятельная проверка – это сложно

Многие специалисты сходятся во мнении, что самостоятельная проверка документов квартиры – это сложный процесс для неопытного человека.  Как отмечает ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич, самостоятельно проверить квартиру очень сложно, если человек не является опытным юристом. И даже в таком случае лучше действовать командой и изучать сделку со всех возможных сторон.

«Самостоятельно замечать все тонкости и нюансы, досконально проверить продавца и объект недвижимости практически невозможно. Я настоятельно рекомендую обращаться к квалифицированной помощи агента по недвижимости или юриста», – вторит ей учредитель ассоциации ипотечных брокеров и эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута.

Такая категоричность экспертов является вполне обоснованной. Как рассказывает руководитель практики юридической компании «Неделько и партнеры» Екатерина Филатова, законы меняются, появляются новые сервисы проверок, мошенники тоже разрабатывают новые схемы обмана, суды не всегда единообразны в одних и тех же вопросах и, как правило, большинство продавцов не договаривают информацию, «лишние» документы сами не предоставляют.

Но сложно не значит невозможно. И если покупатель все же решает взяться за эту непростую задачу, необходимо скрупулезно рассмотреть следующие факторы.

Платежеспособность продавца

Не самое очевидное, но основное, на что стоит обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке, – это платежеспособность продавца, рассказывает старший юрист юридической компании «ЮКО» Роман Чернышов.

«Перед покупкой квартиры необходимо проверить собственника на предмет его платежеспособности. Это очень важно, особенно если недвижимость продается дешевле ее рыночной стоимости. Сделать это можно несколькими способами. Во-первых, на сайте службы судебных приставов есть база данных исполнительных производств, где можно отследить долги гражданина, которые уже подтверждены судебным решением. Для этого всего лишь необходимы ФИО продавца и его дата рождения. Во-вторых, можно проверить информацию на официальном сайте районного или мирового суда по месту регистрации собственника. Здесь можно получить сведения не только о рассмотренных делах, по которым уже есть решение суда, но и о еще продолжающихся судебных спорах. В-третьих, на сайте арбитражного суда региона можно проверить продавца на наличие возбужденного в отношении него дела о банкротстве. Если такое имеется, то собственник не может самостоятельно распоряжаться своим имуществом», – рассказывает специалист.

По его словам, важность проверки продавца по этим критериям состоит в том, что возможное или уже имеющееся банкротство может повлечь признание недействительным договора купли-продажи квартиры. Покупателю придется вернуть квартиру, однако денежные средства за квартиру в полном объеме вряд ли получится возвратить.

Выписка ЕГРН

Не менее важным документом является выписка ЕГРН из Росреестра, отмечает Дмитрий Ракута. Это публичные данные, которые заказывают на сайте ведомства. Можно ознакомиться с выпиской, почитать, что означают те или иные записи в этом документе, и сделать для себя выводы. Насторожить должны какие-либо ограничения, обременения, которые могут поставить под сомнение законность сделки или ее выгоду для покупателя.

«После получения выписки из ЕГРН стоит внимательно изучить ее содержание. Особое внимание следует уделить сведениям о правообладателе. В этом пункте содержится информация о том, действительно ли продавец является единоличным собственником этой квартиры. Также не менее важный пункт об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости. Если данная квартира находится, к примеру, в залоге у банка, на нее наложен арест по решению суда, то соответствующие сведения обязательно будут указаны в этом пункте», – дополняет Азамат Аккаев, генеральный директор компании «Аккаев и партнеры».

По его словам, зачастую продавцы предоставляют копию свидетельства о регистрации права собственности на квартиру или старую выписку из ЕГРН. Однако в этих документах содержатся сведения, актуальные лишь на определенную дату (дату выдачи документов), которые на сегодняшний день уже могут являться недостоверными. Поэтому покупатель имеет право самостоятельно запросить такую выписку в МФЦ, имея при себе лишь кадастровый номер объекта, который должен назвать продавец.

Справка «О регистрации» по форме №9

Необходимо запросить у продавца архивную справку «О регистрации» по форме №9, продолжает Аккаев. Специалист отмечает, что этот документ содержит сведения о лицах, зарегистрированных в квартире, а также снятых с регистрационного учета.

«Если в квартире зарегистрирован только продавец и члены его семьи, то достаточно будет договориться с ним о порядке и сроках их «выписки». Порядок и срок снятия с регистрационного учета, а также возможные санкции за их нарушение рекомендуется включить в условия договора купли-продажи. Если же в квартире зарегистрированы посторонние лица, то заключение сделки стоит отложить до момента разрешения вопроса о снятии их с регистрационного учета», – считает  генеральный директор компании «Аккаев и партнеры».

Также, отмечает эксперт, немаловажными являются и сведения о людях, ранее снятых с регистрационного учета. В соответствии с законодательством, действовавшим до 5 марта 2015 года, лица могли быть сняты с регистрационного учета принудительно в связи с учебой в другом городе либо по причине нахождения в исправительном учреждении. Таким образом, по истечении срока обучения или срока заключения в исправительном учреждении они могут восстановить свое право на пользование квартирой. Лица, снятые с регистрационного учета по другим основаниям или после 5 марта 2015 года, восстановить право на пользование квартирой уже не смогут.

Коммерческая деятельность продавца

Филатова из компании «Неделько и партнеры» подчеркивает, что крайне важным моментом при анализе данных о недвижимости является проверка коммерческой деятельности продавца и его супруга.

«Например, если ваш продавец был руководителем и собственником компании, которая находится в процедуре банкротства, если у нее имеются долги, продавец как бывший руководитель и собственник долей может быть привлечен к субсидиарной ответственности по долгам общества, что может привести к оспариванию будущего договора купли-продажи квартиры», – говорит Филатова.

Именно поэтому, по мнению специалиста, для исключения возможности оспаривания в будущем договора купли-продажи квартиры необходимо указывать полную рыночную стоимость недвижимости в договоре купли-продажи, заказать отчет об оценке квартиры, проследить чтобы стоимость была не ниже оценочной, производить расчеты только в безналичном порядке (например, посредством аккредитива или номинального счета) и сохранять платежные документы по сделке. В некоторых случаях от покупки такой квартиры и вовсе стоит отказаться.

Роман Чернышов, представляющий компанию «ЮКО», тоже считает стоимость недвижимости при купле-продаже крайне важным аспектом. Приобретение по цене существенно ниже рыночной может также повлечь в будущем изъятие квартиры, если продавец станет банкротом. Поэтому всегда нужно обращать внимание на стоимость квартиры по договору. 

«Ни в коем случае не нужно в договоре намеренно указывать более низкую стоимость квартиры, а фактически платить большую сумму. Мало того что такую сделку нетрудно признать недействительной (опять-таки при банкротстве собственника), так еще в таком случае можно будет рассчитывать не более, чем на указанную в договоре сумму в качестве компенсации. Будет крайне проблематично доказать, что фактически квартира стоила дороже», – заключает эксперт.

Долги за капитальный ремонт 

У продавца следует также запросить справку о наличии либо отсутствии задолженности по уплате взносов за капитальный ремонт общедомового имущества, говорит Аккаев. Такую справку продавец может получить в соответствующем отделении регионального фонда капитального ремонта многоквартирных домов, обслуживающего территорию муниципального образования, в котором расположена приобретенная квартира.

Накопленные прежним собственником долги по взносам на капитальный ремонт общедомового имущества переходят к новому собственнику. Следовательно, принимая квартиру по акту приема-передачи, покупатель также принимает на себя бремя уплаты накопленных долгов по взносам за капитальный ремонт общего имущества дома.

«Многие ошибочно полагают, что к новому собственнику переходят также и долги по коммунальным платежам. В действительности же задолженность по уплате коммунальных платежей числится не за квартирой, а за собственником, который ей владел и был фактическим потребителем этих коммунальных услуг. При этом получение справки в управляющей организации, МФЦ или через портал госуслуг об отсутствии задолженности по коммунальным платежам все же рекомендуется. Несмотря на то что вас не могут обязать уплачивать долги по коммунальным платежам за предыдущего собственника, это позволит вам уже на стадии заключения сделки избежать возможных разбирательств в дальнейшем», – заключает специалист.

Оценочный альбом

Незаконные перепланировки могут привести к тому, что новый владелец получит штраф. Однако это не так страшно, как то, что в случае необходимости продать квартиру сделать это будет крайне сложно.

«Если вы приобретаете квартиру в ипотеку, вы обязательно закажете по требованию банка оценочный альбом. Я рекомендую его заказывать всегда, дабы избавить себя от проблем с незаконной перепланировкой еще до этапа сделки», – говорит Лашкевич.

Несовершеннолетние 

Эксперт также добавляет, что необходимо проверить объект на предмет зарегистрированных в нем несовершеннолетних лиц, так как выписать их потом будет фактически невозможно до того момента, пока родители не найдут для них новое место жительства или пока они не достигнут совершеннолетия. Это значит, что человек будет иметь полное юридическое право пользоваться данной жилплощадью.

«Особое внимание надо уделить сделке, если квартиру покупали с применением материнского капитала. Часто собственники обещают выделить детям доли в другой квартире, но забывают это сделать, а иногда и вовсе умышленно отказываются от такого шага», – говорит  ведущий эксперт BuyBuyHouse.

Вместо заключения

В статье приведена лишь малая часть возможных рисков при покупке недвижимости. Зачастую даже профессиональные юристы, чтобы проанализировать риски по объекту часами изучают судебную практику и готовят разные дополнительные документы, чтобы минимизировать риски потери денег. Это сложная и ответственная задача, поэтому, если есть возможность, лучше поручить ее тому, кто гарантированно найдет самые правильные решения.

Автор: Маргарита Разгуляева

---