2025-й: оптимистично и… пессимистично

В день прямой линии президента по сложившейся традиции представители рынка недвижимости собираются еще до ее начала и подводят собственные итоги, подходя к прямому эфиру уже с полным пониманием ситуации в Стройкомплексе. Не стал исключением и 2024 год. Консалтинговая компания Ricci собрала экспертов в отеле Stella di Mosca, чтобы подвести итоги «строительного года».

Спикерам пришлось выступать очень динамично и буквально по секундомеру следить за таймингом, так как большинству журналистов необходимо было успеть на начало «Прямой линии».

«Прямая линия с Ricci: Ключевые итоги и прогнозы рынка недвижимости 2024/2025»  стала не просто списком цифр и аналитики, а  еще и попыткой предсказать будущее, но не «бабушка надвое сказала», а на основании четко прослеживаемых тенденций. При этом предположения были, как оптимистичные, так и пессимистичные. А вот в каком из жизненных сценариев нам предстоит жить, видимо каждый узнает чуть позже.

Недвижимость – понятный актив

«Спасайте ваши денежки» – фраза была практически основным лозунгом 2024-го года. Андрей Постников, управляющий партнер Ricci и одновременно модератор подчеркнул, что в условиях инфляции депозиты «не работают», а бизнес и обычные граждане ищут, как если не приумножить, то хотя бы сохранить собственные накопления.

Алексей Богданов, старший партнер Ricci: «Квартира в период экономической турбулентности – самый понятный продукт для приобретения. Наименее рисковый, ассоциируется у наших граждан с надежностью. И сейчас, видя субсидирование ипотеки, многие решают в виде арбитражного решения приобрести квартиру, как актив. Так как рыночный кредит «стоит» 26%, а семейная ипотека все еще 6%. В результате инвестиционные выгоды «размываются».

Денис Степанов, президент Central Properties и сооснователь Parus Asset Management упомянул о том, что инфляцию перед встречей всем коллективом проверили на «Индексе бигмака» (которого, как улыбнулись на ремарку спикера «у нас  в стране уже не достать»).

«На депозитах теперь невозможно ничего заработать, можно только сохранить, но при этом один рубль должен превратиться в пять, чтобы сравняться с инфляцией. А вот недвижимость в этих условиях начинает и выигрывает: коммерческая недвижимость дает показатель 18+, а складская недвижимость 27+. В итоге на рынке недвижимости наблюдался бум покупки площадок», – полагает Денис.

Предварительно озвученный итог года – 575 млрд рублей потрачено девелоперами на сделки с площадками. Показатель демонстрирует уверенный рост на протяжении пятилетки.

2024-й, как подчеркнули на «Прямой линии», запомнится многим рекордной продажей как земельных участков, так и крупных объектов.  РЖД приобрело для себя большие офисы, точно так же поступили и банки.

При этом спикеры  Ricci подчеркивают, что большинство делает это как «задел на будущее». Инвестиции в склады выросли в 4 раза, а основными «виновниками» роста стали ЗПИФы. Также на рынке стал популярным сегмент «продажа офисов в нарезку» и формат лайт-индастриал. Ставки аренды росли «как на дрожжах» в офисном сегменте, а также наблюдалось серьезное увеличение ставок ритейла в индустрии гостеприимства. При этом предложения было недостаточно, во многих локациях рестораны и кафе стоят в очереди, чтобы «зайти» на территорию и ждут когда освободится хотя бы небольшой «уголок».

Интересным примером доброй воли, как подчеркнули эксперты, стал тот факт, что жилая недвижимость и девелоперы во многом «протянули руку помощи» ритейлу. В новых ЖК и только введенных объектах сами застройщики предлагали низкие ставки аренды, стимулируя рынок и не давая арендной ставке «улететь в космос», притормаживая ее.

Болевые точки года

Когда речь зашла об отмене льготной ипотеке, по всему залу пронесся почти единовременный разочарованный вздох. Спикеры были категоричны, как ярко подытожил мнение всех модератор Андрей Постников, «Отмена ипотеки – это боль». Также в числе негативных черных лебедей были названы: ужесточение кредитования, из-за чего многие проекты затормозились.

«Мы наблюдали предодобренные модели, требования к которым ужесточились. Банки «стрессуют модели», наблюдается также кризис ликвидности, а сделки переходят в формат безденежных схем», – добавил Алексей Богданов.

Есть и возможные последствия, которые перейдут на год следующий. Так, у некоторых девелоперов может возникнуть необходимость  срочного закрытия долговых обязательств,  они будут спешно отдавать свои достаточно перспективные  площадки в качестве  оплаты. Высказываются предположения, что по такой схеме в 2025-м можно будет приобрести, условно площадку в районе Кремля или даже целую девелоперскую компанию.

Надежды – компас на регионы

Как всегда, сгладить негатив и добавить немного новогодней радости смогла женщина – Яна Кузина, директор, партнер «Ricci | Аналитический центр». Она рассмотрела основные макроэкономические сценарии ЦБ РФ на 2025-й год в разрезе прогноза сценариев на рынке недвижимости. Все согласились, что наиболее вероятным является второй «реалистичный» базовый сценарий при котором  будет наблюдаться снижение инвестиционной активности, но вполне ожидаемое, а ключевая ставка не поднимется выше 21.3% (в пессимистичном сценарии она составит 22-25%). В итоге будет наблюдаться рост ставок в сегменте качественной аренды, семейная ипотека будет максимально востребована в жилом сегменте.

При реализации даже оптимистичного сценария задержка ввода новых проектов будет способствовать росту отложенного спроса, а девелоперы будут искать альтернативные частные источники финансирования проектов на фоне дорогих кредитов.

И, как сказал бы Чарльз Диккенс. «Большие надежды» мы возлагаем на региональных девелоперов. Похоже, что именно они в 2025-м году будут спасать рынок новостроек обеих столиц и крупных мегаполисов страны. 2024-й стал тем самым переломным моментом, когда застройщики из регионов поняли, что нельзя упускать хороший шанс «пробраться» туда, куда их раньше не пускали крупные игроки. Так, упомянутая на встрече Dogma (застройщик со штаб-квартирой в Краснодаре) приобрела площадки на сумму 90 млрд рублей.

Город активно вовлекает застройщиков в проекты КРТ, тем самым стимулируя федералов выходить на «столичный уровень». Эксперты отметили и тех, за кем стоит следить в 2025-м году. Это  Sminex и «Мангазея» Спикеры подчеркнули, что они умеют работать в переломные моменты и совершать хорошие сделки на кризисном рынке.

В целом же девелоперам с длинными инвестиционными циклами придется перестроиться. Кризисное время требует особых условий: смещение спроса в сторону сделок с низким чеком, создания дружественных коллабораций (когда одни застройщики поддерживают других или объединяются), а также максимального сокращения строительного цикла от покупки площадки до ввода в эксплуатацию.

Автор: Елена Злотникова