ЦЕГРА

Центр Градостроительного Развития

Александр Калинин (Smartis): Тренды на рынке недвижимости: как быть, если застройщик их не понимает

Многие девелоперы не осознают важности изучения и анализа трендов рынка недвижимости, считая это пустой тратой времени и средств. Почему понимание рынка имеет решающее значение для принятия управленческих решений, в авторской колонке, написанной специально для ЦЕГРА рассказал Александр Калинин, директор по развитию бизнеса Smartis.

Александр Калинин (Smartis): Тренды на рынке недвижимости: как быть, если застройщик их не понимает
Александр Калинин. Фото: Smartis

Как менялся рынок недвижимости

Согласно исследованию ВЦИОМ, в рамках которого участникам были заданы вопросы, касающиеся жилищных условий, качества новостроек, осведомленности граждан об изменениях в сфере недвижимости за последние 25 лет:

∎ жилье стало доступнее. Ключевой инструмент – ипотека. С помощью ипотечных программ обзавелись недвижимостью 14 миллионов семей. То, что ипотека стала доступнее, отметили 48% респондентов. А 46% участников опроса считают, что людей, которые могут купить недвижимость, стало больше;

∎ более, чем у половины граждан (52%) улучшились жилищные условия. Свыше 50 млн россиян сделали ремонт, купили недвижимость – 37,5 млн. Около 36 млн переехали в жилье с более комфортными условиями, а 21,2 млн человек купили дополнительную недвижимость;

∎ новостройки сыграли ведущую роль в обеспечении жителей недвижимостью. По данным опроса, 60% респондентов считают, что в их городе строится достаточное количество недвижимости;

∎ рынок перестает волновать проблема обманутых дольщиков. 36% участников опроса считают, что на первичном рынке недвижимости выросла защищенность от действий мошенников, а 91% уверены, что государство успешно решило проблему обманутых дольщиков;

∎ выросла осведомленность людей. 73% респондентов отметили, что появилось множество удобных сервисов, с помощью которых проще выбрать ипотечную программу или недвижимость для покупки, либо аренды;

∎ рынок аренды остается в серой зоне. Каждый четвертый россиянин за последние 25 лет хотя бы один раз снимал недвижимость на срок более 1 года. В настоящее время в арендованных домах и квартирах проживает около 10% российских семей. При этом 46% арендаторов никогда не заключали договоры;

  Владимир Щекин (группа «Родина»): Инвестиции, которым не страшны моль, время и мода

∎ качество недвижимости выросло. Стремительное развитие рынка привело к росту ввода жилья в эксплуатацию с 30 млн квадратных метров  в 2000 году до 110, 4 млн в 2023-м. 40% россиян считают, что выросло не только количество, но и качество новостроек.

В 2022 году рынок недвижимости находился в состоянии неопределенности, а в 2023-м начал стабилизироваться. Прошлый год ознаменовался рекордной покупательской активностью. По данным Smartis, рост спроса был зафиксирован почти по всем категориям объектов на протяжении всего года. Основными факторами, повлиявшими на это, стали:

∎ меры государственной поддержки;

∎ рост строительной готовности, который нивелировал недостаток предложения;

∎ снизились темпы роста стоимости стройматериалов, некоторые за счет ограничений в экспорте даже подешевели, например, арматура и пиломатериалы;

∎ возросшее предложение отрегулировало цены в положительную для клиентов сторону. Этот фактор повлиял и на рост спроса.

Российская недвижимость снова стала привлекательным активом для инвесторов и граждан, стремящихся выгодно вложить средства. В 2023 году рынок продемонстрировал уверенную положительную динамику. Росреестр насчитал сразу несколько рекордов на рынке новостроек.

Но пока речь идет не о выходе из кризиса, а о сформированном спросе, с которым нужно работать девелоперам, и об их способности победить в борьбе за внимание покупателей. Чем лучше застройщик знает свою аудиторию, тем выше вероятность успешной сделки. Изучение трендов рынка будет неполным без понимания того, что думают и как действуют клиенты.

Как менялось покупательское поведение пользователей

Согласно исследованию Smartis, в 2023 году количество целевых обращений увеличилось на 61%. Всплеск наблюдался с июня и, скорее всего, был вызван поступающей информацией о предстоящем росте ключевой ставки. Люди старались воспользоваться ипотечной программой, пока ставки не выросли.

  В Москве разработали эффективную методику лазерного сканирования зданий

Число успешных сделок в 2023 году увеличилось на 30%. В третьем квартале их количество выросло на 61%, по сравнению со вторым кварталом, всё по тем же причинам, связанным с ключевой ставкой. В октябре этот тренд сменил логичный спад.

В недвижимости класса комфорт число успешных сделок увеличилось на 27%, класса бизнес – на 28%, премиум – на 40%, по сравнению с 2022-м годом. В январе-октябре 2023 года количество сделок, совершенных в Москве, выросло на 24%, в Московской области – на 48%, в других регионах – на 19%.

Чего ждать девелоперам в 2024 году

Эксперты финансового института в жилищной сфере России «ДОМ.PФ» опасаются дефицита предложения на рынке недвижимости в 2024 году из-за ажиотажного спроса в 2023-м. Согласно исследованию института, количество сделок по договорам долевого участия в 2023 году увеличилось на 50%, запусков – на 21%. Новостройки со сроком ввода в эксплуатацию в 2024 году раскупили еще в прошлом году более, чем на 50%. В результате распроданность увеличилась до 80% (на 10% выше нормы), что, как считает «ДОМ.PФ», указывает на риск дефицита предложения.

Аналитики считают, что окончательная стабилизация на рынке недвижимости может наступить уже в 2024 году. С одной стороны, спрос на первичном рынке может оказаться под давлением высоких процентных ставок, изменения условий ипотечных программ, некоторого ужесточения их требований, что «охладит» рынок. С другой, президент продлил программу семейной ипотеки. Оба фактора способствуют возвращению рынка в стабильное состояние, к балансу распроданности и стройготовности.

Анализируя тренды на рынке, застройщику важно опираться не только на информацию экспертов, но и проводить собственные исследования, собирать данные. В этом помогают современные data-driven-инструменты, такие как системы сквозной аналитики, а также обсуждение трендов на конференциях, в тематических Телеграм-каналах.

  Мнение: повышение ключевой ставки не окажет значительного влияния на продажи новостроек

Подведем итоги

Российский рынок недвижимости быстро меняется. Девелопер, не уделяющий внимание глобальным факторам, влияющим на генерацию денежных потоков, рискует допустить ошибки в расчетах.  А вот застройщики, которые своевременно отслеживают и правильно интерпретируют тренды, смогут принимать верные решения и экономить бюджет. Анализ рынка позволяет сократить расходы на инструменты и каналы, которые скоро «просядут» или уже не приносят результата, перераспределив бюджет на более эффективные решения.

Автор: Александр Калинин

02 июня 2024 00:00


Актуально